IL ROE "RETURN ON EQUITY"
11-12-2019 19:32 - NOTIZIE IMMOBILIARI ECONOMICO-FINANZIARIE
In questo articolo è mia intenzione terminare il concetto del ritorno dell’investimento iniziato con la spiegazione del ROI.
Sappiamo che una elevata percentuale degli affari immobiliari avviene
mediante un finanziamento esterno
che solitamente è ottenuto tramite l’intervento di un istituto di credito.
I sistemi di finanziamento sono: il mutuo ipotecario, il conto corrente ipotecario, il finanziamento con fido ed il leasing immobiliare.
In questa nota non intendo toccare i vari aspetti giuridici ed economici del finanziamento ma è sufficiente considerare il suo costo “L’INTERESSE”.
Quindi l’utilizzo di un finanziamento esterno per il nostro affare immobiliare comporta un ulteriore costo l’INTERESSE PASSIVO, che andremo ad aggiungere a tutti i costi necessari per l’acquisto, la ristrutturazione e la vendita.
Ecco che entra in scena il nostro indice il ROE.
ROE è l’acronimo di “Return on Equity” e indica quanto rendono i soldi che hai investito nell’operazione.
ESEMPIO 1
Luigi ha fatto un’operazione immobiliare usando la leva bancaria.
Luigi ha acquistato con un mutuo un immobile di 150.000 euro. In questo caso, 30.000 sono i suoi soldi, mentre 120.000 è il capitale del mutuo.
Sappiamo che le spese del mutuo, gli interessi passivi, sono di 7.000 euro.
Quindi il totale dell’investimento di Luigi è stato di 157.000 euro.
Luigi rivende il suo immobile per 175 mila euro.
175.000-157.000 = 18.000
Quindi, l’utile lordo dell’operazione è di 18.000 euro, sottraendo le tasse al 30% (5.400 euro),
l’Utile netto si riduce a 12.600 euro.
ESEMPIO 2
Luigi effettua la solita operazione senza il capitale preso a prestito quindi l’utile dell’operazione cresce perché sostiene un costo minore, non paga gli interessi:
175.000-150.000=25.000 utile lordo
25.000 x 30% = tasse 7.500
25.000-7.500 = 17.500 Utile netto finale.
Mettendo a confronto le due operazioni, è fuori di dubbio che l’esempio 2 ha ottenuto un utile migliore: 17.500 euro contro i 12.600 dell’esempio 1.
Siamo sicuri però che l’esempio numero 2 sia realmente migliore dell’esempio numero 1?
FRA LE DUE QUAL’E’ L’OPERAZIONE MGLIORE?
La risposta ce la dà il ROE
La formula dell’investimento è: ritorno sull’investimento netto/capitale proprio impegnato.
Facciamo due calcoli per l’esempio 1 e per l’ esempio 2 in ottica del ROE ottenuto dalle rispettive operazioni.
ROE ESEMPIO 1: 12.600 (Utile netto) / 30.000 (Capitale investito) x 100 = 42%
ROE ESEMPIO 2: 17.500 (Utile netto) / 150.000 ( Capitale investito) x 100 = 11,66%
Possiamo osservare che il ROE dell’esempio 1 è maggiore dell’esempio 2. IL ROE dell’esempio 1 è 4 volte maggiore dell’esempio n. 2
Quindi?
Se operi sempre con i soldi tuoi, non c’è niente di male ma devi avere una disponibilità finanziaria altissima per avere dei risultati soddisfacenti nel tempo.
Questo esempio ci fa capire che per fare i soldi con gli investimenti immobiliari è bene ricorrere alla leva finanziaria che in questi casi funziona come un moltiplicatore positivo.
Immagina adesso di avere 120.000 ed invece di effettuare una sola operazione riuscissi farne 5 ……………………. Credi veramente di ottenere un utile inferiore rispetto all’unico investimento immobiliare che potresti fare se utilizzassi solamente il tuo capitale?
Ecco perché chi ha i soldi, soprattutto in questo periodo storico in cui tassi di Interesse sono veramente bassi, non utilizza i propri denari ma cerca i finanziamenti.
Paradossalmente meno impieghi il proprio capitale e più alti sono i tuoi guadagni.
Ecco come si crea ricchezza ed è per questo che si usa la leva finanziaria.
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