MUTUI SOTTOZERO REALTA' O SOGNO?
07-10-2019 10:40 - NOTIZIE IMMOBILIARI ECONOMICO-FINANZIARIE
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I prestiti casa a tassi negativi esistono in Danimarca, ma da noi non sono legali. In Danimarca
non fanno ormai più notizia. I mutui a tassi negativi - quelli in cui paradossalmente il debitore si vede accreditare gli interessi che vengono quindi stornati dalla rata mensile - dalle parti di Copenaghen sono una realtà già da quattro anni. Inizialmente si è trattato di un fenomeno indiretto, ovvero mutui nati con tassi positivi ma finiti sottozero per via del progressivo calo del tasso interbancario a cui sono agganciati. Successivamente il mutuo a tasso a negativo si è evoluto, nel senso che alcuni istituti hanno iniziato a venderli sin da subito nella formula “sottozero”.
Come il mutuo a 10 anni lanciato lo scorso agosto dalla Jyske Bank, la terza banca danese per dimensioni, al tasso fisso pari a -0,5%. Il mutuo “sub-zero” è l’altra faccia della medaglia di quanto sta per accadere sulla liquidità in Svizzera o già accade in Germania (si veda articolo a fianco). Nel mondo rovesciato dei tassi negativi non sembra irragionevole aspettarsi che la liquidità venga tassata (applicando un tasso negativo). Così come che il debitore venga pagato sulle somme che chiede.
E in Italia come stanno le cose? Tecnicamente non siamo lontani dai primi mutui a tasso negativo. Perché i prestiti ipotecari a tasso variabile concessi in Italia sono perlopiù agganciati all’andamento degli indici Euribor. E questi indici dal 2015 viaggiano sottozero e stanno continuando a scendere, in virtù della politica monetaria della Banca centrale europea che il 12 settembre scorso ha tagliato ulteriormente il tasso sui depositi, da -0,4% a -0,5%. Gli Euribor, che seguono da vicino questo tasso, hanno aggiornato nuovi minimi. Ieri l’Euribor a 3 mesi è stato fissato a -0,423% mentre l’indice a 1 mese è scivolato a -0,48%. Stando poi ai future sugli Euribor questi indici continueranno a scendere fino al livello di -0,55% a dicembre 2020.
Questo perché i mercati si aspettano che la Bce l’anno prossimo tagli ancora i tassi, portando il tasso sui depositi a -0,6%. Ciò vuol dire che per chi oggi ha un contratto di mutuo che prevede uno spread dello 0,5% e che prevede (come dovrebbe essere) la sottrazione allo spread dell’Euribor se quest’ultimo è negativo, presto si potrebbe venire a profilare la condizione di tasso di interesse (ottenuto dalla somma algebrica tra spread ed Euribor) negativo. Come in Danimarca. Ma se questo scenario dovesse verificarsi (come pare molto probabile) scatterebbe una sorta di blocco giuridico che impedirebbe l’accredito degli interessi al mutuatario.
Sul punto è infatti intervenuto lo scorso anno l’Arbitro bancario finanziario con la decisione n. 23294 dell’8 novembre 2018 stabilendo che se il contratto di mutuo a tasso variabile non prevede una “clausola floor” (quella che limita la discesa del tasso al di sotto di una certa soglia) e il parametro di indicizzazione porta il tasso d’interesse in zona negativa, il mutuo si intende infruttifero fino a che il parametro di indicizzazione non riporta il tasso in positivo. In altre parole, nel periodo di tasso con segno negativo, la banca non deve pagare interessi al mutuatario per la ragione che l’art. 1813 del Codice civile designa il mutuo come il contratto mediante il quale una parte consegna all’altra una somma e la controparte si obbliga a restituire una somma di pari quantità (oltre agli interessi pattuiti). Ne consegue che non può configurarsi, “per colpa” del parametro di indicizzazione, il caso che il mutuatario possa restituire una somma inferiore a quella mutuata.
Se l’ipotesi di mutuo che parte con un tasso positivo e poi diventa negativo nel tempo (per via del calo degli Euribor) è quindi al momento non contemplata dal Codice civile, tanto più pare improbabile che in futuro qualche banca decida di iniziare a vendere già in partenza (come ha fatto la banca danese ad agosto) mutui a tasso negativo. Del resto, che agli istituti che operano in Italia non vadano a genio i “prestiti sub-zero” lo dimostra il fatto che a partire dal 2015 (quando l’Euribor è diventato negativo) la maggior parte ha lanciato mutui variabili con un floor a proprio vantaggio, includendo nel contratto la clausola che «qualora l’Euribor diventi negativo verrà comunque considerato pari a 0 e quindi non sottratto allo spread». Se il “floor” inserito nel contratto pare discutibile (perché opera ad esclusivo vantaggio della banca) viola invece le normative di trasparenza l’operato di quegli istituti che hanno evitato di sottrarre l’Euribor negativo allo spread anche sui “vecchi” contratti, precedenti al 2015, sprovvisti del “floor”. Sul tema è intervenuta la Banca d’Italia indicando che «gli intermediari dovranno astenersi dall’applicare di fatto clausole di c.d. “tasso minimo” (“floor clause”) non pubblicizzate e non incluse nella pertinente documentazione di trasparenza e nella modulistica contrattuale».
Daniele Turchi
Broker Manager per informazioni chiamare lo 0571.711.911
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